13 januari 2025

Duurzame grondfondsen, nieuwkomers met impact op de agrarische grondmarkt

Dit artikel verscheen eerder in Tijdschrift voor Agrarisch Recht, 2024/12. 

In de transitie van de landbouw speelt de beschikbaarheid van grond een cruciale rol. In een al jaren krappe grondmarkt met steeds hogere grondprijzen kunnen duurzame grondfondsen het verschil maken om de gewenste transitie van agrarische bedrijven een duwtje in de rug te geven. De wijze waarop de grondfondsen dat doen en de manier waarop ze zijn georganiseerd, verschilt. Tijd om het een en ander in deze bijdrage eens op een rijtje te zetten.

1. Wat zijn duurzame grondfondsen?

Een vaste definitie van duurzame grondfondsen bestaat er niet. Om enigszins richting te geven en de scope van dit artikel af te bakenen, wordt door mij de volgende definitie gehanteerd:

Een duurzaam grondfonds is een organisatie die voor de lange termijn duurzaam belegt in landbouwgrond en die in gebruik geeft aan agrariërs en nieuwe voedselinitiatieven. Waarbij in een gestructureerde vorm geld wordt aangetrokken voor de aankoop en bij pachtuitgifte een actief beleid wordt gevoerd op uiteenlopende duurzame thema’s, zoals klimaat, biodiversiteit, bodem- en waterkwaliteit, dierenwelzijn en verbinding boer-burger.

Dat betekent dat een aantal andere actoren niet of alleen zijdelings aan de orde komen, hoewel die ook met grond een bijdrage (kunnen) leveren aan de landbouwtransitie. Bijvoorbeeld particulieren die op eigen initiatief landbouwgrond kopen en duurzaam verpachten, landgoederen1, kerken2 en stichtingen die met hun bezit een bijdrage willen leveren aan de verduurzaming van de leefomgeving of overheden die grond op duurzame voorwaarden verpachten. Voor de transitie van de landbouw zijn deze groepen zeker niet minder belangrijk en verschillende onderwerpen die in dit artikel de revue passeren, zoals duurzame pachtuitgifte, zijn ook voor deze actoren relevant. Maar daarmee zijn het nog geen grondfondsen die actief geld aantrekken en landbouwgrond aankopen met als oogmerk een extra impuls te geven aan de verduurzaming van de landbouw.

Duurzame grondfondsen leggen de verbinding tussen twee verschillende markten. Ten eerste de kapitaalmarkt waar zij geld ophalen bij beleggers die met hun geld niet alleen financieel rendement willen realiseren, maar ook maatschappelijke impact. Ten tweede de agrarische-grondmarkt waar zij grond aankopen om die onder duurzame voorwaarden in gebruik te geven aan agrariërs en nieuwe voedselinitiatieven.

Aan de kant van de kapitaalmarkt opereren duurzame grondfondsen op de as van ‘traditioneel beleggen – duurzaam beleggen – impactbeleggen – filantropisch ondernemen’. Langs die as verschuift het beleggingsdoel van het realiseren van een maximaal financieel rendement naar het realiseren van zoveel mogelijk maatschappelijke impact zonder financieel rendement. Het zwaartepunt voor de duurzame grondfondsen ligt tussen duurzaam beleggen (financieel rendement op duurzame voorwaarden) en impact beleggen (maatschappelijk rendement voorop met een daarvan afgeleid financieel rendement). Verschillende duurzame grondfondsen richten zich ook op filantropie (schenk- en geefgeld) en sommige fondsen hebben een ANBI-status, die fiscaal aantrekkelijk schenken mogelijk maakt.

Aan de kant van de agrarische grondmarkt zijn duurzame grondfondsen actief met het aankopen van grond, veelal op marktconforme voorwaarden. Afhankelijk van de concrete situatie wordt er grond gekocht voor één of meer specifieke bedrijven die duurzame doelen realiseren of wordt er ogenschijnlijk willekeurig grond gekocht waarna een gebruiker wordt gezocht die het beste invulling kan geven aan de duurzame doelstellingen van de organisatie. In alle gevallen vallen de voorwaarden waaronder de grond in gebruik wordt gegeven onder de noemer ‘duurzame pachtuitgifte’.

Duurzame grondfondsen, nieuwkomers met impact op de agrarische grondmarkt

MEER WETEN?
Neem contact op met een van onze adviseurs.

2. Voorbeelden van duurzame grondfondsen

Er zijn dus duurzame grondfondsen die regionaal of landelijk op meerdere locaties gronden in eigendom hebben en die duurzaam verpachten of exploiteren en er zijn duurzame grondfondsen die zijn opgericht om de grond voor één specifiek bedrijf aan te kopen. Zonder andere initiatieven te kort te doen, zijn hierna in de verschillende categorieën een aantal voorbeelden genoemd. De hieronder genoemde grondfondsen laten de verscheidenheid in organisatievormen, financiële modellen, pachtuitgifte en natuurlijk de duurzaamheidscriteria zien. Bij de uitwerking van deze onderwerpen in de onderdelen 3, 4 en 5 van dit artikel, wordt daarom ook vooral naar deze organisaties verwezen.

2.1 Landelijk opererende grondfondsen

  • Stichting BD Grondbeheer3

Opgericht in 1978 is dit het oudste duurzame grondfonds van Nederland. Met een combinatie van schenkingen (de stichting heeft een ANBI-status), bancaire leningen, particuliere leningen en obligatieleningen koopt BD Grondbeheer landbouwgrond. Aanvankelijk voor biologisch-dynamische boeren en tuinders en sinds 2018 ook voor agrariërs en
nieuwe voedselinitiatieven die de transitie naar natuurvriendelijke landbouw op biologische voorwaarden maken. De obligatieleningen Samen voor Grond I en Samen voor Grond II zijn uitgegeven onder de noemer van “Aardpeer – Samen voor Grond”, waarvan BD Grondbeheer samen met Wij.Land, Herenboeren Nederland en Triodos Regenerative Moneycentre de initiatiefnemer is. Hiermee is in 2021 en 2022 € 10,1 miljoen opgehaald, voor welk bedrag bijna 120 hectare landbouwgrond voor 10 bedrijven is aangekocht. Eind 2024 heeft de stichting in totaal 615 hectare in eigendom voor 32 bedrijven, verspreid over het hele land.

  • Land van Ons4

Een burgercollectief, opgericht in 2019 met als rechtsvorm een coöperatie, die landbouwgrond aankoopt met de ingelegde gelden van haar leden. Op deze grond staat herstel van biodiversiteit en landschap voorop en voor ieder object is een perceelteam actief met natuur- en landschapsonderhoud. De grond wordt op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten en onder biologische voorwaarden aan boeren verpacht. Land van Ons heeft eind 2024 rond de 29.000 leden en met de inleg van die leden zijn 24 percelen met een totale oppervlakte van 334 hectare aangekocht.

  • Lenteland

Stichting Lenteland ontwikkelt sinds 2021 regeneratieve gemeenschapsboerderijen. Iedere Lenteland-boerderij vormt een eigen coöperatie, waarvan de Stichting Lenteland de grond en gebouwen heeft voorgefinancierd. Met 75%-80% van de waarde van certificaten (waarde: € 100), die worden uitgegeven via een eigen crowdfundingplatform5, wordt die lening afgelost en is de boerderij gemeenschappelijk eigendom van de certificaathouders in de coöperatie. Het overige deel van de inleg wordt in de exploitatie van de gemeenschapsboerderij gestopt en daarmee delen de certificaathouders in de winst. Eind 2024 heeft Lenteland 4 boerderijen gesticht, met een totale oppervlakte van 85 hectare, waarvoor inmiddels bijna € 2,3 miljoen aan certificaten is uitgegeven van de gewenste € 13,4 miljoen.

  • Stichting Samen voor Grond

Vanuit de vier initiatiefnemers van Aardpeer is in 2024 de derde obligatielening Samen voor Grond ondergebracht in een nieuw opgerichte organisatie. De obligaties van 12 jaar met een rente van 1,0% worden uitgegeven door Samen voor Grond III B.V., waarvan de Stichting Samen voor Grond enig aandeelhouder is.6 De grond wordt voor zes jaar in geliberaliseerde pacht uitgegeven, waarna de BV kan besluiten dat de grond opnieuw voor zes jaar wordt verpacht wanneer aan de duurzaamheidsvoorwaarden is voldaan. Er is voor twee boeren (een biologische akkerbouwer en een burgerboerderij) en een voedselbos-initiatief in totaal 24 hectare grond gekocht. Interessant daarbij is dat de grond voor het voedselbos-initiatief in onverdeelde eigendom met Land van Ons is aangekocht.

  • ASR Landelijk Vastgoed

Als grootste particuliere grondeigenaar (43.000 hectare) in agrarisch Nederland is ASR in 2021 gestart met duurzaam beleggen. Wanneer een (erf )pachter aan een aantal praktische  duurzaamheidseisen voldoet op het gebied van bodem, biodiversiteit en het bedrijf, krijgt die een korting van 5% tot 10% op de canon of pachtprijs. Vanaf 2024 geeft ASR alleen nog grond onder deze duurzaamheidseisen uit. In totaal valt circa 8.100 hectare, ofwel 20% van de agrarische grondportefeuille onder het duurzaamheidsprogramma.

2.2 Regionale grondfondsen of fondsen die vanwege hun doelstelling in specifieke gebieden actief zijn

  • Rijke Weide Vogelfonds7

Dit fonds is in 2018 opgericht met als doel gunstige leefgebieden voor weidevogels te creëren en in stand te houden. Het fonds doet dit door landbouwgrond aan te kopen en percelen te verpachten aan boeren die de grond vogelvriendelijk beheren. Aanvankelijk is het fonds ingericht als Fonds voor Gemene Rekening, maar in 2024 is de juridische structuur omgezet in een NSW – B.V. De gronden zijn gerangschikt onder de Natuurschoonwet, dat voor de aandeelhouders in de BV een aantal fiscale voordelen met zich meebrengt. Met een prioriteitsaandeel in de NSW – B.V. borgt de stichting Rijke Weide Vogelfonds het statutair vastgelegde weidevogeldoel. Het fonds heeft vier objecten in eigendom in Friesland en Groningen met een totale oppervlakte van 90 hectare, die in geliberaliseerde pacht worden uitgegeven aan weidevogelboeren.

  • Grondcoöperatie Rijkdom8

De coöperatie kent een bijzondere constructie, waarbij de agrariër en de belegger ieder voor de onverdeelde helft eigenaar zijn van de grond. Gezamenlijk worden afspraken gemaakt over het duurzaam gebruik van de grond en de belegger ontvangt voor zijn aandeel een bescheiden rente van 1,0%. Het fonds heeft één object in eigendom in Friesland: 15,5 hectare is ingericht als optimale biotoop voor weidevogels en heeft de agrariër een ANLb-overeenkomst met het agrarisch collectief.

  • Landcoöperatie Dal van de Kleine en Groote Beerze in Noord-Brabant9

De helft  van het jaarlijkse lidmaatschapsgeld (€ 25) van de leden van deze coöperatie wordt gereserveerd om grond aan te kopen.

2.3 Grondfondsen die lokaal opereren

  • Hooilanden Landcoöperatie10, Remeker Landcoöperatie11 en Vliervelden Landcoöperatie12

Zij geven allemaal certificaten uit ter waarde van € 25.000 met een jaarlijks rendement van 1,5% uit de pacht van biologische veehouderijen De Hooilanden in Bennekom en De Groote Voort in Lunteren, respectievelijk de biologisch-dynamische Stadsboerderij in Almere. De Hooilanden heeft hiermee 10 hectare grond kunnen kopen met de inleg van 36 certificaathouders, maar beoogt  ook het bewustzijn bij hen te vergroten. De Vliervelden heeft begin 2024 de aankoop van 15 hectare landbouwgrond in de Flevopolder mogelijk gemaakt, gezamenlijk met een investering van de Stadsboerderij zelf en particuliere leningen en schenkingen.

  • Stichting Het Anker13

Deze stichting is in 2012 opgericht en heeft met de uitgifte van drie-, vijf- en tienjarige obligaties het geld bijeengebracht voor de aankoop van grond en gebouwen van de biologisch-dynamische tuinderij De Meander in het gebied De Hogenenk in Brummen. Later heeft de stichting in dit gebied nog enkele percelen landbouwgrond gekocht.

  • V.O.F. Boer Bartele14

De vennootschap onder firma geeft drie verschillende soorten obligaties uit van € 500 of € 1.000: zonder winstoogmerk, obligaties voor 10 jaar met 2% rente en obligaties voor 10 jaar met 6% rendement in natura.

  • Community Land Trust15

Het landeigenaarschap (=grondeigendom) beleggen bij de lokale gemeenschap met direct betrokken bewoners, gebruikers, ondernemers, buurtgenoten en lokale overheden. Dit concept werkt in bijvoorbeeld Engeland en is in Nederland in ontwikkeling bij het CSA-netwerk Nederland. Herenboeren Nederland wordt ook vaak genoemd in het rijtje van duurzame grondfondsen. Maar zij horen, net als andere agrariërs en voedselinitiatieven, eigenlijk in het rijtje van grondgebruikers thuis. Lokale herenboerencoöperaties hebben zelf geen grond in eigendom, maar pachten de grond van uiteenlopende eigenaren, waaronder ook van duurzame grondfondsen als BD Grondbeheer16 en ASR.17

Duurzame grondfondsen, nieuwkomers met impact op de agrarische grondmarkt

3. Duurzame pachtuitgifte

Uiteindelijk draait het bij de duurzame grondfondsen om de impact die met de aangekochte landbouwgrond wordt gerealiseerd. Dat betekent dat er duurzaamheidseisen aan het gebruik van de grond worden gesteld waarmee verantwoording wordt afgelegd naar beleggers en hieraan ontlenen de grondfondsen ook hun maatschappelijk bestaansrecht. Dat gebeurt op verschillende  manieren, die kunnen worden samengevat onder het principe van “duurzame pachtuitgifte”.18

3.1 Certificering

Een veel gehanteerde methode is het vereiste van een SKAL- of Demetercertificaat, waarmee de biologische bedrijfsvoering is gegarandeerd. In Europese wetgeving is vastgelegd wat onder  ‘biologisch’ wordt verstaan.19 In Nederland worden bedrijven gecertificeerd door SKAL Biocontrole, die ook controleert of de voorschriften worden nageleefd. In aanvulling daarop zijn er nog het EKO-keurmerk20 of het Demeter-keurmerk.21

Dit is een relatief eenvoudige methode om een duurzame productiemethode te borgen, zonder dat een uitgebreid eigen monitoringsysteem hoeft te worden opgezet en de grondgebruiker niet met extra rapportages op te zadelen.

Behalve een officiële biologische certificering wordt met name door kleine, lokale voedselproducenten ook met Participatory Guarantee Systems (PSG) gewerkt.22 In goed Nederlands: een vorm van klant- of gemeenschapscertificering, vaak op bedrijven die voor een vaste eigen klantenkring of leden produceren. Dit geldt bijvoorbeeld voor Herenboeren-boerderijen, de gemeenschapsboerderijen van Lenteland of CSA-tuinders en boeren.23 Zij werken wel volgens biologische principes, maar zonder SKAL- of Demeter-certificaat.

Daarmee stellen de meeste duurzame grondfondsen een biologische productiewijze als ondergrens voor het agrarisch bedrijf waaraan moet worden voldaan.

Daarnaast is er nog een breed scala aan andere productiemethoden of productcertificeringen die gebruikt kunnen worden, zoals het Beter Leven ***-keurmerk of het On the way to Planet Proof-keurmerk dat laat zien dat voedings- en sierteeltproducten duurzamer zijn geproduceerd.

Van de genoemde grondfondsen wordt alleen bij ASR, Rijke Weide Vogelfonds en Rijkdom van het Land geen (biologische) certificering voorgeschreven, maar gebruiken ze andere duurzaamheidseisen, zoals hierna in 3.2 en 3.3 toegelicht. Daarmee kunnen ook gangbare agrarische bedrijven deelnemen in een duurzaam grondfonds.

3.2 Kritische prestatie indicatoren (KPI)

KPI-methoden sturen op doelen en stimuleren goede prestaties voor duurzame landbouw. Aan de hand van de score op een (groot) aantal parameters wordt vastgesteld waar het bedrijf staat met betrekking tot duurzaamheid. Ze zijn een maatstaf voor de duurzaamheid op thema’s als biodiversiteit, klimaat en de kwaliteit van water, bodem en lucht. Afhankelijk van de doelstelling kan heel gericht een keuze worden gemaakt voor specifieke parameters of kunnen grenswaardes variëren afhankelijk van het ambitieniveau. Een andere optie is dat juist een breed palet van thema’s wordt meegenomen in de prestaties van een agrarisch bedrijf.

KPI-methoden zijn uitermate geschikt om de duurzame ontwikkeling van een agrarisch bedrijf in haar transitie-pad zichtbaar te maken. Door de mogelijkheden om te meten waar een bedrijf nu staat, welke doelstellingen worden gekozen en hoe dat zich in de tijd ontwikkelt, maakt het tot een dynamisch instrument. Zowel voor de agrariër zelf als management-instrument, maar ook voor een duurzaam grondfonds om de impact zichtbaar te maken.

De open bodemindex die ASR hanteert is een getal dat de kwaliteit  van de bodem weergeeft en dat een indicatie geeft voor de verbetering van de bodemkwaliteit die nog mogelijk is.24 Door Aardpeer – Samen voor Grond wordt geëxperimenteerd welke methoden geschikt zijn om in de volle breedte van een bedrijf de impact zichtbaar te maken.

Voorbeelden van KPI-methoden zijn de Boeren- KPI25 de Boerenwijzer26 of de Boerenboom.27 Zo bestaat de BoerenWijzer uit zes categorieën en 22 thema’s. De categorieën zijn: Bodem, Klimaat & Water, Flora & Fauna, Dier & Voer, Bedrijfsvoering en Samenleving.

3.3 GLB – ecoregeling, ANLb-overeenkomst, groenblauwe diensten

Er zijn de nodige overheidsregelingen die de verduurzaming van de landbouw stimuleren en ondersteunen. De eco-regeling van het Gemeenschappelijke Landbouwbeleid (GLB) draagt met concrete maatregelen bij aan 5 doelen: het verbeteren van klimaat, bodem en lucht, water, landschap en biodiversiteit. Het Agrarisch Natuur- en Landschapsbeheer (ANLb) kent beheerpakketten waarin concrete maatregelen voor de bescherming van flora en fauna zijn opgenomen. De Catalogus GroenBlauwe Diensten (CGBD) is een gereedschapskoffer waarmee overheden regelingen kunnen ontwikkelen op gebied van aanleg en beheer van natuur, landschap, water, recreatie en cultuurhistorie.28 Deelname aan subsidieregelingen heeft als voordeel dat enerzijds er hele concrete duurzame en toetsbare maatregelen aan gekoppeld zijn en anderzijds dat de subsidie onderdeel is van het verdienmodel voor de betrokken agrariërs. Net als bij certificering hoeft er van de kant van het grondfonds ook niet actief te worden gemonitord. Een bevestiging van deelname, bijvoorbeeld de Gecombineerde opgave (meitelling) of een ANLb-overeenkomst, gecombineerd met de controle door RVO en de agrarische collectieven volstaat om te verzekeren dat de duurzame prestatie is geleverd.

De duurzaamheidseisen van ASR op het gebied van biodiversiteit en bedrijf zien er op toe dat de pachter deelneemt aan beheerpakketten ANLb en/of het Subsidiestelsel Natuur- en Landschap (SNL) en dat gedurende de contractduur aan de vigerende randvoorwaarden van het GLB op het gebied van milieu, gezondheid en dierenwelzijn wordt voldaan. Het financieel bedrijfsmodel van agrarische bedrijven bij Rijkdom van het Land steunt deels op langjarige deelname aan het ANLb. Ook als deelname aan subsidieregelingen niet als voorwaarde wordt gesteld bij duurzame  pachtuitgifte, kan een pachter uiteraard wel gebruik maken van de regelingen. Zo voldoen biologische boeren die SKAL-gecertificeerd zijn automatisch aan het predicaat ‘Goud’ in de eco-regeling.

3.4 Pachtvormen

Duurzame grondfondsen moeten net als iedere andere verpachter opereren binnen de juridische kaders van de pachtwetgeving. De belangrijkste pachtvormen die worden toegepast zijn reguliere pacht, geliberaliseerde pacht en – buiten de pacht – het zakelijk recht van erfpacht.

Reguliere pacht wordt niet of nauwelijks toegepast vanwege de dwingende pachtwetgeving en is vooral van belang voor lopende pachtcontracten. Vanuit het perspectief van duurzame grondfondsen zijn naast de verlenging van rechtswege, de indeplaatsstelling en de limitatieve opzeggingsgronden, met name de beperkte mogelijkheden om duurzame voorwaarden te verbinden aan de pacht en de regulering van de pachtprijs een bezwaar voor het inzetten van reguliere pacht. De toetsing van de Grondkamer op basis van artikel 7:319 lid 1 sub b BW wordt als risico ervaren, omdat duurzame pachtvoorwaarden als buitensporige verplichting kunnen worden aangemerkt, mede in relatie tot de hoogte van de pachtprijs. Want zelfs bij het beperkte rendement dat de meeste duurzame grondfondsen bieden (rente van 1,0% tot 1,5%, verhoogt met organisatiekosten), is de daarvoor noodzakelijke pachtprijs te hoog ten opzichte van de regionorm in het pachtprijzenbesluit.

Geliberaliseerde pacht van zes jaar of korter komt aan de meeste bezwaren tegemoet en is ook door duurzame grondfondsen een veel toegepaste pachtvorm. Weliswaar worden ook deze pachtovereenkomsten net als reguliere pacht getoetst door de Grondkamer op basis van hetzelfde artikel 7:319 lid 2 sub b BW, maar er wordt minder snel aangenomen dat sprake is van buitensporige verplichtingen die de ondernemersvrijheid van de pachter te veel inperken. Baanbrekend in dat opzicht zijn de zogeheten ‘glyfosaat’- beschikkingen van de Centrale Grondkamer van 5 maart 2020 en 11 november 202129. De Centrale Grondkamer concludeerde daarin onder meer dat de ondernemingsvrijheid wordt ingeperkt, maar dat dit onder voorwaarden niet buitensporig is.

Ook pachtovereenkomsten met de voorwaarde dat de grond biologisch moet worden gebruikt en de pachter over een SKAL- of Demeter-certificaat moet beschikken, worden door de Grondkamer goedgekeurd, na overlegging van het certificaat. BD Grondbeheer neemt dat als voorwaarde op, wanneer zij grond niet in erfpacht uitgeeft maar in geliberaliseerde pacht. Net als pachtovereenkomsten waarin concrete maatregelen met betrekking tot (natuur)beheer zijn opgenomen. Uiteraard vindt dan wel een afweging plaats hoe zich dat verhoudt tot de pachtprijs.

Wanneer de pachtprijs niet het knelpunt is, gegeven de maximale pachtprijs op basis van het pachtprijzenbesluit, kunnen ook geliberaliseerde pachtovereenkomst langer dan zes jaar worden gesloten.

De vaak dus beperkte pachtduur van geliberaliseerde pacht staat op gespannen voet met het feit dat een duurzame pacht gebaat is bij continuïteit. Effecten van duurzame maatregelen worden veelal pas op de lange termijn zichtbaar en investeringen in verduurzaming van een agrarisch bedrijf vragen ook om een langere termijn dan zes jaar. Toch geven ook de meeste duurzame grondfondsen de grond in geliberaliseerde pacht voor zes jaar of korter uit. Zeker bij de lokale grondfondsen is dat geen probleem, omdat er een sterke verwevenheid is met het bedrijf die de continuïteit waarborgt.

Hopelijk biedt de modernisering van de pachtwetgeving hiervoor de nodige handvaten, zeker tegen de achtergrond dat verduurzaming daarbij een belangrijk thema is.30 Erfpacht kan wel een geschikt instrument zijn om grond duurzaam te verpachten en kent een grote mate van vrijheid in het stellen van duurzame voorwaarden, waaronder de hoogte van de canon en duurzaamheidsvoorwaarden. Door BD Grondbeheer wordt een groot deel van de grond in erfpacht uitgegeven, onder de voorwaarde van een SKAL- of Demetercertificaat. Ook Land van Ons geeft incidenteel grond in erfpacht uit, voor zover het bedrijf van de pachter geheel of grotendeels leunt op de grond. Bij de duurzame grondfondsen waar de eigendom en de exploitatie van de grond in één onderneming zitten, is geen pachtconstructie nodig, zoals bij de Lenteland-coöperaties, de onverdeelde eigendom van Rijkdom van het Land en de VOF van Boer Bart.

Duurzame grondfondsen, nieuwkomers met impact op de agrarische grondmarkt

4. Rechtsvormen

De meest voorkomende rechtsvormen voor duurzame grondfondsen zijn stichtingen en coöperaties UA – Uitgesloten van Aansprakelijkheid – en in een enkel geval een besloten vennootschap (B.V.).

Alleen ASR is als institutionele belegger een vreemde eend in de bijt en kent de rechtsvorm van een Fonds voor Gemene Rekening (FGR)31. Het FGR is een overeenkomst tussen een  beheerder (ASR Dutch Farmland Management Company B.V.), een bewaarder (ASR Dutch Farmland Custodian B.V.) en een aantal institutionele beleggers.

Ook het grondfonds van Boer Bart is in het lijstje van voorbeelden in dit artikel een uitzondering, omdat de uitgevende organisatie een V.O.F. is32. Een V.O.F. is geen rechtspersoon, maar een personenvennootschap en feitelijk rusten de uitgegeven obligaties en de eigendom van de grond bij een of meer vennoten, die met hun eigen vermogen aansprakelijk zijn voor het hele bedrijf. Echter, het is niet ongebruikelijk dat crowdfunding rechtstreeks op naam van agrariërs plaatsvindt, zeker omdat banken terughoudend zijn met het financieren van niet-gangbare agrarische bedrijven en voedselinitiatieven.

4.1 Coöperatie U.A

De coöperatie als rechtsvorm wordt met name gekozen omdat de leden direct zeggenschap hebben in de coöperatie en zich daardoor ook persoonlijk verbonden voelen. Die binding ligt bij een  lokale coöperatie met een beperkt aantal leden en waar vaak grotere bedragen worden ingelegd meer bij het bedrijf. Terwijl bij Land van Ons, met meer dan 29.000 leden, de steun vooral ligt bij de missie. Land van Ons stelt in haar algemene voorwaarden dan ook letterlijk dat “Land van Ons GEEN beleggingsinstelling of beleggingsfonds is en Land van Ons daar ook NIET mee geassocieerd wil worden”.33

Een coöperatie is een rechtspersoon die grond in eigendom kan hebben. Gebruikelijk is dat bij een coöperatie de aankoopbesluiten worden voorgelegd aan de leden. De Algemene Ledenvergadering is het hoogste orgaan van de coöperatie.

Verder is niet onbelangrijk dat de inleg van leden het eigen vermogen vormt en dat leden dus risicodragend participeren in de coöperatie. Het besluit om wel of niet rendement of winst uit te keren is aan de leden. Certificaten zijn in beginsel overdraagbaar op derden, de voorwaarden waaronder kunnen verschillen. De verhandelbaarheid wordt in alle informatiememoranda als risicofactor genoemd.

4.2 Stichting

Een stichting is bijna het tegenovergestelde van de coöperatie. Een stichting is een rechtspersoon zonder leden en de zeggenschap ligt bij het bestuur, al dan niet met een Raad van Toezicht. Bestuur en toezicht zal wel binnen de statutaire doelstelling en overige regels in de statuten moeten plaatsvinden. Een stichting kan wel donateurs hebben, wat overigens ook een zeer betrokken achterban kan opleveren. En een stichting met een ANBI-status biedt interessante fiscale faciliteiten voor de schenker, zoals BD Grondbeheer.

Een stichting kan geen aandelen of certificaten uitgeven en keert geen winst uit aan derden. Een stichting kan alleen eigen vermogen opbouwen door het jaarlijkse positief saldo op de exploitatie toe te voegen aan de reserves, door waardeontwikkeling van de bezittingen of door schenkingen. Kapitaal aantrekken om grond aan te kopen kan op basis van diverse financieringsconstructies, zoals obligatieleningen of andere onderhandse dan wel bancaire leningen.

Een stichting kan ook onderdeel zijn van een zogeheten STAK-constructie (stichting administratiekantoor). Daarbij is de stichting aandeelhouder van een besloten vennootschap waarin de juridische eigendom van de grond is ondergebracht. Vaak is 100% van de aandelen in handen van de stichting en heeft de stichting daarmee volledige zeggenschap over de B.V., zoals de Stichting Samen voor Grond. Soms vindt aandelenuitgifte plaats met een prioriteitsaandeel dat een bepalende stem oplevert in belangrijke besluiten van de B.V., zoals de Stichting Rijke Weide Vogelfonds. De financiering van de grondaankopen in de B.V. kan via (certificaten op) aandelen, maar ook met obligatieleningen of andere onderhandse of bancaire leningen gebeuren.

4.3 Besloten Vennootschap (BV)

Duurzame grondfondsen gebruiken een BV vooral als onderdeel in een juridische fondsconstructie met andere rechtsvormen, zoals de hierboven op hoofdlijnen beschreven STAK-constructie of een FGR-constructie, zoals bij ASR het geval is.

Voor zover mij bekend zijn er geen grondfondsen in de vorm van een zelfstandige B.V., hoewel daar geen juridische bezwaren tegen zijn. Het is vooral fiscaal minder interessant. Over de winst moet vennootschapsbelasting worden betaald en over winstuitkeringen aan aandeelhouders dividendbelasting. Uitzondering daarop is de zogeheten NSW-BV, die fiscale faciliteiten kent en fiscaal transparant is naar haar aandeelhouders of certificaathouders.

Het Rijke Weide Vogelfonds maakt daar gebruik van, maar heeft toch een stichting als aandeelhouder met een prioriteitsaandeel in de NSW-BV. Dat is om de ideële doelstelling van het fonds te borgen. Een zelfstandige B.V. wordt voor de buitenwereld toch vaak met een commerciële onderneming geassocieerd.

Duurzame grondfondsen, nieuwkomers met impact op de agrarische grondmarkt

5. Financieel

De grootste uitdaging van duurzame grondfondsen zit bij het aantrekken van kapitaal om grond te kunnen kopen en de rente en eventuele aflossing die daarover moeten worden betaald. Het bedrijfsmodel van land- en tuinbouwbedrijven en andere voedselinitiatieven kent haar grenzen aan hoeveel er aan pacht kan worden betaald. In de markt wordt 2,0% tot 2,5% van de marktwaarde als marktconform beschouwd. Ook voor biologische bedrijven of Herenboerencoöperaties is dat haalbaar in hun bedrijfsmodel. Maar in de huidige overspannen grondmarkt blijft het ook voor deze bedrijven lastig om te concurreren tegen grootschalige, intensieve landbouwbedrijven en melkveehouders die door de afschaffing van de derogatie mest-afzetruimte nodig hebben en die de grond- en pachtprijzen verder opjagen.

Voor zij-instromers, bij extensivering, omschakeling of bedrijfsovername en bij bijzondere bedrijfsmodellen of extra duurzame pachtvoorwaarden, is het bijna onmogelijk om in deze markt aan betaalbare grond te komen.

Maatschappelijk gezien is er een groeiende beweging die deze ontwikkeling willen keren en belang hecht aan de transitie naar andere vormen van landbouw. In het belang van de grote opgaves voor klimaat, stikstof en biodiversiteit. Maar ook vanuit zorg voor de leefbaarheid van het platteland, de bestaanszekerheid van boeren en de vraag naar eerlijk en lokaal geproduceerd voedsel. Deze beweging vormt de achterban van de duurzame grondfondsen die niet alleen financieel rendement belangrijk vindt, maar in meer of mindere mate ook maatschappelijk rendement meeweegt bij een beleggingskeuze.

Dat werkt door in het gewenste directe (uit pachtinkomsten) en indirecte rendement (uit waardeontwikkeling van de grond) van een belegging in een duurzaam grondfonds. In de basis zijn er twee beleggingscategorieën, waar het rendement verschillend uitwerkt:

  1. Obligatieleningen en onderhandse leningen. Een belegger leent ofwel in een gestructureerd product (een obligatielening) ofwel één-op-één een bedrag aan het duurzame grondfonds dat daarmee grond koopt. De belegger ontvangt een afgesproken rente op het openstaande bedrag. De rente, met een opslag voor organisatie- en administratiekosten, bepaalt de minimale pachtprijs, maar de pachtprijs zal in beginsel niet hoger kunnen zijn dan wat in de markt voor dergelijke grond wordt betaald en haalbaar is gelet op de duurzaamheidseisen. De lening wordt periodiek of aan het eind van de looptijd tegen de nominale waarde afgelost. Uit de pacht kan onvoldoende vermogen worden gereserveerd om de aflossing te kunnen betalen. Bij aflossing van een (obligatie)lening zal dan ook herfinanciering plaats moeten vinden of gedurende de looptijd is op andere wijze in aflossing voorzien, bijvoorbeeld door schenkingen of andere deelnemingen. Er is dus een risico dat het grondfonds bij einde van de looptijd de (obligatie)lening niet kan herfinancieren of op andere wijze kan aflossen. Stichting Het Anker in Brummen heeft daar  inmiddels ervaring mee en heeft sinds de uitgifte in 2012 van 3-jarige, 5-jarige en 10-jarige obligaties tot op heden steeds kunnen herfinancieren met de uitgifte van nieuwe obligaties. Door Stichting BD Grondbeheer worden de uitstaande leningen afgelost met de uitgifte van eeuwigdurende obligaties en met schenkingen en legaten. Omdat op de eeuwigdurende obligaties niet hoeft te worden afgelost, wordt dit aangemerkt als een bijzondere vorm van eigen vermogen. Uiteindelijk wordt grond zo vrijgemaakt van kapitaalslasten en is de grond vrij.
  2. Aandelen, certificaten van aandelen in een B.V. en certificaten of participaties in een coöperatie. Een belegger wordt mede-eigenaar van de grond via een rechtspersoon door het kapitaal dat de belegger inlegt (voor aandelen, certificaten of participaties). De belegger ontvangt een dividenduitkering die vooraf is vastgesteld op een bedrag of percentage van de inleg of die variabel is afhankelijk van de winst. Ook hier geldt dat de pachtprijs, onder aftrek van de organisatie- en administratiekosten, bepaalt welk bedrag periodiek kan worden uitgekeerd. De waarde van een aandeel, certificaat of participatie kan in de loop van de tijd toe- of afnemen, afhankelijk van de waardeontwikkeling van de grond. Dat is deels een ‘papieren’ exercitie, en wordt pas actueel wanneer de belegger het aandeel, certificaat of participatie wil verkopen. De verhandelbaarheid hangt sterk af van de kapitaal- en grondmarkt op dat moment. Er is dus zowel een risico op waardeontwikkeling (hoger of lager) en op het wel of niet kunnen verhandelen van het aandeel, certificaat of participatie.

5.1 Direct rendement

Met een constante stroom van pachtinkomsten en de zekerheid dat grond langjarig kan worden verpacht, is een stabiel direct rendement mogelijk. De duurzame pachtvoorwaarden maken dat het directe rendement niet hoog is. Door duurzame grondfondsen wordt gemiddeld tussen de 1,0% en 1,5% rente of dividend uitgekeerd over het ingelegde vermogen. In de voorbije jaren van negatieve rentes was dit aantrekkelijk, inmiddels is zo’n rente aanzienlijk lager dan op langjarige spaardeposito’s. Ten opzichte van alternatieve duurzame beleggingsproducten, was een belegging in een duurzaam grondfonds altijd al minder aantrekkelijk. Maar ook hier lopen obligatierentes van alternatieve duurzame obligatieleningen op van 4%-5% naar 8%-10%.

De leden van Land van Ons krijgen overigens op hun certificaat tot op heden geen dividend uitgekeerd. En ook bij duurzame grondfondsen als de Lentelandcoöperaties wordt er pas dividend uitgekeerd wanneer er voldoende liquiditeit beschikbaar is voor uitkering, gebaseerd op een liquiditeitsprognose voor 24 maanden en rekening houdend met seizoensinvloeden en benodigde of gewenste groei- of vervangingsinvesteringen. Bovendien dient de Lenteland-coöperatie geheel gefinancierd te zijn door certificaathouders en niet meer met leningen.34 Voorlopig is daar de eerste jaren dus ook weinig direct rendement te verwachten, gegeven de verwachte aanloopkosten en het feit dat de Lenteland-coöperatie nog grotendeels met leningen vanuit de Stichting Lenteland is gefinancierd.

5.2 Indirect rendement

Bij een (obligatie)lening is de aflossing bij het einde van de looptijd gelijk aan de inleg bij aanvang. Omdat de duurzame grondfondsen niet op een open markt verhandelbaar zijn, is er ook geen marktprijs voor de (obligatie)leningen gedurende de looptijd.

Per saldo betekent dat (obligatie)leningen – die nominaal worden afgelost en geen indirect rendement
kennen – een laag totaalrendement hebben, zeker wanneer de fiscaliteit (box 3) en inflatie daarbij worden meegenomen. Een (obligatie)lening in een duurzaam grondfonds is dus een weloverwogen keuze voor een specifieke doelgroep. En voor die doelgroep is belangrijk dat de impact die met duurzame landbouwgrond wordt gerealiseerd zichtbaar wordt gemaakt, net als de betrokkenheid bij de grond en het bedrijf (met name bij lokale grondfondsen) of de doelstelling (zoals  biodiversiteit of weidevogels).

Anders dan bij een (nominale) obligatielening is bij een aandeel, certificaat of participatie de waardeontwikkeling van landbouwgrond van invloed. Algemeen wordt aangenomen dat op de lange termijn landbouwgrond in waarde stijgt, minimaal op het niveau van inflatie ligt en dus waardevast is. Wanneer de waarde van een aandeel, certificaat of participatie in een grondfonds stijgt, vanwege de waardestijging van de onderliggende landbouwgrond, dan geeft dat een indirect rendement.

Met een jaarlijkse dividenduitkering van 1,0% tot 1,5% en een historische waardestijging van 2,5% tot 4,0%, is het totaalrendement veel hoger. Dat betekent echter wel dat er op een moment dat een belegger de aandelen, certificaten of participaties wil verkopen, er ook een koper moet zijn. Alle grondcoöperaties en B.V’s hebben daar hun procedures voor.

De Hooilanden Landcoöperatie heeft met de uitgifte van certificaten aan leden voldoende grond kunnen kopen en er is een wachtlijst van beleggers die eventueel certificaten van bestaande certificaathouders willen overnemen.

Bij Land van Ons kan het ledenkapitaal worden opgevraagd, met inachtneming van een wachttijd van 2 jaar vanaf storting. Het bedrag dat wordt uitgekeerd kan zowel hoger als lager zijn dan de inleg en er kunnen omstandigheden waarbij het bestuur besluit de (voorwaarden voor) uitbetaling van ledenkapitaal (tijdelijk) op te schorten of aan te passen. Bij een wijziging van het terugkoopbeleid in 2024 heeft Land van Ons steeds kunnen voorzien in terugbetaling van het opgevraagde ledenkapitaal uit de inleg van nieuwe deelnemers.

De certificaten in de Vlierlanden moeten eerst aan andere leden van de coöperatie worden aangeboden of aan de Stadsboerderij. Bij gebrek aan belangstelling kunnen certificaten buiten de coöperatie worden verkocht.35

Als het niet lukt om de certificaten in een Lentelandcoöperatie aan derden te verkopen, dan kunnen de certificaten worden aangeboden aan de coöperaties en wordt de grondwaarde van de certificaten (75%-80%) uitgekeerd, mits de liquiditeit dat toelaat. Het uitbetalen van het overige deel, dat samenhangt met de exploitatie van de bedrijven, is aan meer voorwaarden
verbonden en de kans bestaat dat het langer duurt voordat dit kan worden uitbetaald.

Bij een stichting speelt het indirect rendement door waardeontwikkeling geen rol, omdat geen winst of dividend wordt uitgekeerd. Het is denkbaar dat een (obligatie)lening niet nominaal wordt afgelost, maar tegen een hogere geïndexeerde waarde, maar een dergelijk financieel product bestaat nu niet. Daarnaast is bij BD Grondbeheer statutair vastgelegd dat vrije grond in beginsel niet wordt verkocht, zodat een financieel voordeel door waardeontwikkeling niet aan de orde is.

5.3 Uitgifte en financieel toezicht

Bij het aanbieden van aandelen of obligaties zijn nog twee zaken het vermelden waard. Voor het aanbieden van obligaties en aandelen maken verschillende duurzame grondfondsen gebruik van crowdfundingplatforms, zoals Duurzaam Investeren (BD Grondbeheer en Samen voor Grond), Share Council (Boer Bart) of een eigen crowdfundingplatform Landdelen (Lenteland).

Verder is het goed om te realiseren dat er een vergunning- en prospectusplicht geldt voor het aanbieden van effecten, zoals aandelen en obligaties. Een prospectus moet worden goedgekeurd door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Er zijn uitzonderingen op de prospectusplicht wanneer de aanbieding van effecten alleen gericht is gekwalificeerde beleggers, aan minder dan 150 personen die geen gekwalificeerde beleggers zijn of beleggers minimaal voor € 100.000 effecten moeten aankopen. Wanneer een aanbieding lager is dan € 5 miljoen, dan is de vrijstelling aan een aantal publicatievoorwaarden verbonden36.

BD Grondbeheer heeft één keer een obligatielening uitgeschreven die door de AFM is goedgekeurd. Voor het overige vallen de aanbiedingen die in dit artikel worden aangehaald onder de vrijstelling.

Duurzame grondfondsen, nieuwkomers met impact op de agrarische grondmarkt

6. Conclusie

De opkomst van duurzame grondfondsen is de laatste jaren goed zichtbaar en is zeker geen eendagsvlieg. Betrokken burgers en maatschappelijke organisaties steunen deze bewegingen, van lokaal tot nationaal niveau. Inleg van ‘impact’-kapitaal wordt gebruikt om landbouwgrond aan te kopen en via duurzame pachtuitgifte een bijdrage te leveren aan een landbouw die een positieve impact heeft op klimaat, stikstof, biodiversiteit, kwaliteit van bodem, lucht en water. De ontplooide initiatieven zijn in omvang nog beperkt, in verhouding tot het totaal van de agrarische grondmarkt, maar de voorbeeldwerking die ervan uitgaat heeft zeker impact.

De duurzame grondfondsen staan voor grote uitdagingen bij het verder professionaliseren en opschalen. Maar ook de herfinanciering van lopende (obligatie)leningen is een aandachtspunt evenals de verhandelbaarheid van aandelen, certificaten en participaties van hun leden. Op het niveau van institutionele beleggers is alleen ASR actief op deze markt. Voor de gewenste opschaling zou de toegang tot meer institutioneel kapitaal een enorme impuls aan de noodzakelijke transitie van de landbouw kunnen geven.

De diversiteit aan duurzame grondfondsen in organisatie, duurzaamheidsbeleid en financiële uitwerking, maakt dat er ook wat te kiezen valt. Maar deze fondsen hebben allemaal een gemeenschappelijke stip op de horizon: een toekomstbestendige landbouw die in balans is met natuurlijke hulpbronnen op onze planeet, eerlijk en verantwoord voedsel produceert, aan boeren en tuinders een eerlijk bestaan biedt en bijdraagt aan een schone en leefbare omgeving, ook voor de toekomstige generaties.

Voetnoten

1 Utrechts Particulier Grondbezit, duurzaam pachten: kansen en belemmeringen, 2023.
2 T. Tromp, Kerk en pacht. Een vooronderzoek naar pacht van landbouwgrond in kerkelijk bezit, Utrecht, Protestantse Theologische Universiteit,2024.
3 https://www.bdgrondbeheer.nl/
4 https://landvanons.nl/
5 https://www.landdelen.org/
6 Stichting Samen voor Grond, Prospectus Samen voor Grond III, Driebergen, 2024.
7 https://www.rijkeweidevogelfonds.nl/
8 https://www.rijkdomvanhetland.nl/
9 https://dalvandekleinebeerze.nl/
10 https://dehooilanden.nl/
11 https://www.remeker.nl/
12 https://www.stadsboerderijalmere.nl/
13 https://www.hetankerbrummen.nl/
14 https://www.bloeifoundation.com/
15 https://www.communitylandtrust.nl/
16 De herenboerencoöperaties Land van Weert en Aan den Drecht hebben grond in erfpacht van de Stichting BD Grondbeheeer
17 De herenboerencoöperatie ’t Tullse Veld krijgt de grond in erfpacht van ASR.
18 M. de Koe, Duurzame pacht: wenkend perspectief, LT Bulletin 2024/7.
19 (EU)Nr. 2018/848, en latere aanvullingen.
20 Stichting EKO Keurmerk, basisvoorwaarden EKO, 2023.
21 Stichting Demeter, Voorwaarden voor landbouw, verwerking en etikettering, 2024
22 IFOAM Organics Interntaional: Participatory Guarantee Systems (PGS) are locally focused quality assurance systems. They certify
producers based on active participation of stakeholders and are built on a foundation of trust, social networks and knowledge exchange.
23 CSA staat voor Community Supported Agriculture: https://www.instagram.com/csa_netwerk_nederland/
24 Gerard Ros, De Open Bodemindex (OBI), NMI (in samenwerking met WUR en Farmhack), 2019.
25 Wiki Groen Kennisnet, KPI Kernset voor Duurzame Landbouw, 2024. https://www.boerenkpi.nl/
26 Wij.land, Boerenwijzer, 2022. https://wij.land/
27 Aeres Hogeschool, Boerenboom, 2024. https://www.boerenboom.nl/
28 Bij12, Nederlandse Catalogus Groenblauwe diensten, 2018.
29 ECLI:NL:CG:2020:8 en ECLI:NL:CG:2021:3, TvAR 2021/8075 m.nt. E.H.M. Harbers
30 Ministerie LNV, stand van zaken pachtbeleid, brief van 27 januari 2023
31 ASR Dutch Farmland Fund, Prospectus January 2024, ASR Real Estate, 2024
32 V.O.F. Boer Bartele, Informatieblad Bloei-obligaties Boer Bart, Rotstergaast, 2023.
33 Land van Ons, Algemene voorwaarden voor het lidmaatschap en het beschikbaar stellen van ledenkapitaal, april 2024
34 Gemeenschapsboerderij ’t Gagel Coöperatie U.A., Informatiedocument Certificaten Gagel 1, 2024
35 Vliervelden Landcoöperatie, memorandum, 2024
36 Artikel 1, lid 4 van de Prospectusverordening (EU) 2017/1129, 14 juni 2017

Medewerkers (1)