22 oktober 2024

Dit artikel verscheen in september 2024 in De Landeigenaar, thema De Nieuwe Generatie. De Landeigenaar is het vakblad over beheer van het buitengebied, van de Federatie Particulier Grondbezit (FPG). Tekst door: Ing. Peter van Houweling

Je kunt niet vroeg genoeg beginnen met overname

De overname van een landgoed is een ingewikkeld en tijdrovend proces, constateren Handert Scheffer, Eelco Schurer en Johannes ten Cate, rentmeesters die veel ervaring hebben met landgoederen. Het is in elk geval belangrijk om vroeg met het proces te beginnen en om deskundige adviseurs in te schakelen.

De drie rentmeesters zien een aantal ontwikkelingen bij de overname van landgoederen. Een daarvan is dat het eigenaarschap ‘verdunt’. Schurer: “Bij veel landgoederen groeit het aantal aandeelhouders. Soms zijn het er vele tientallen. De nieuwe generatie wil niet graag afstand doen van het bezit.” Mede-­eigenaarschap heeft ook wel een risico, zegt Johannes ten Cate: “Hoe meer eigenaren, hoe meer baasjes.” Hij geeft een advies hoe daarmee om te gaan: “Zorg voor optimale samenwerking. Want er is saamhorigheid nodig om een landgoed bijeen te houden dat gedeeld bezit is.”

MEER WETEN?
Neem contact op met een van onze adviseurs.

Een leeg huis

Die nieuwe generatie wil wel graag mede-eigenaar blijven, maar kiest er vaker voor om er niet te gaan wonen. Schurer: “Vader, moeder, oom of tante zijn meestal op het  landgoed opgegroeid en hebben er hun hele leven gewoond, maar veel potentiële opvolgers hebben vaak niet op het landgoed gewoond en zijn afhankelijk van een studie of een goede baan elders, en ze hebben daar een partner en een gezin. Waarom zou je dan je carrière afbreken en met je gezin naar het oude huis verhuizen dat 200 kilometer ver weg is? Dat heeft grote consequenties voor je gezin en voor je inkomen.” Daar komt bij dat het comfort van de grote oude huizen meestal niet voldoet aan hedendaagse wensen. Schurer: “Van buiten is het vaak wel goed onderhouden, dankzij de subsidieregeling SIM, maar het kost veel om het binnen aan hedendaagse wensen te laten voldoen.”

“Als je gewend bent aan het comfort van hedendaagse woningen, dan kom je van een koude kermis thuis als je in een dergelijk historisch huis gaat wonen”, zegt Johannes ten Cate. Opvolgers kiezen er vaker voor om niet in het landhuis te gaan wonen. Dat verliest dan de woonbestemming. Vooral bij de grotere landgoederen is dat een ontwikkeling. Ten Cate ziet graag dat de huizen wél bewoond zijn, voor zover dat mogelijk is. Een optie is om het op te delen in appartementen en zodat meerdere eigenaren er kunnen wonen en ervan genieten. “Dat gebeurde vroeger ook en het past nu weer goed in deze tijd vanwege het woningentekort.”

Als dat geen optie is wordt het vaak een familiehuis voor weekenden en vakanties. “Dat vind ik heel jammer”, zegt Schurer. “Dan raakt de ziel er een beetje uit. Dan wordt het een klein museum van de familie. Het is bovendien goed om een huis wel te gebruiken, dat er gestookt en geventileerd wordt en dat de afvoer wordt gebruikt. Als een huis lang niet gebruikt wordt, zie je defecten optreden.”

Rentmeesters over opvolging
Drie rentmeesters gaan in op de ontwikkelingen bij de overname van een landgoed. Het zijn:

Jonge generatie is zakelijker

Een derde trend is dat de nieuwe generatie eigenaren steeds zakelijker keuzen maakt. Dat komt onder andere door hun carrière buiten het landgoed. “Dan sta je anders in het leven”, geeft Ten Cate aan. “Dat geeft echt een ander soort betrokkenheid”, zegt Schurer. “Ze vragen bijvoorbeeld steeds vaker om begrotingen, kwartaalreportage en dergelijke”, merkt Schurer. “Ze zijn wel trots op het landgoed of het Huis, maar dat gaat vaker samen met zorg over de financiële druk. Ze willen dat het hen in elk geval geen geld kost. Meer dan bij de oudere generatie ligt de focus op financiële en fiscale aspecten.”

Die zorg is niet onterecht, want de belasting op het vermogen in box 3 ‘rijst de pan uit’, geeft Schurer aan. Dat speelt vooral bij verhuurde woningen. “We dachten altijd dat de fiscale faciliteiten voor NSW-­landgoederen dat voldoende compenseert, maar die druk met name voor verhuurde woningen is gigantisch. Als je overneemt moet je dat wel accepteren.” Volgens de rentmeester speelt dat vooral bij middelgrote landgoederen van ruwweg tussen 200 en 400 hectare. “Hele grote landgoederen hebben veel meer verdienvermogen terwijl de kleinere meestal minder verhuurde panden hebben.”

Handert Scheffer constateert dat bij potentiële eigenaren de bezitseis in de NSW een grotere rol gaat spelen. Het landgoed moet vijfentwintig jaar in bezit blijven, anders vervallen de fiscale faciliteiten. Daarom is het eigendom niet makkelijk te vervreemden. Voor stichtingen geldt geen bezitseis, voor een NSW­-bv wel. Hij noemt als voorbeeld iemand die, bijvoorbeeld uit ideële overwegingen, een nieuw landgoed wil opzetten. De NSW­-eis om dat vijfentwintig jaar in stand te houden is meestal geen punt, maar de bezitseis geeft soms gefronste wenkbrauwen. Bij overdracht aan kinderen vervallen de fiscale faciliteiten niet. Eigenaren kunnen er daarom bijvoorbeeld voor kiezen om het eerder over te dragen aan kinderen, als ze nog relatief jong zijn. Als de kinderen het willen vervreemden hoeven ze niet te wachten tot ze een hoge leeftijd hebben bereikt.

Trends opvolging landgoederen

  • Het eigenaarschap verdunt; door overname door de nieuwe generatie krijgen landgoederen steeds meer eigenaren.
  • De jongere generatie maken meer zakelijke keuzes
  • De bezitseis in de NSW maakt overname vaker een punt van overweging
  • Bij opvolging verliest het huis vaker de woonbestemming

Creëer betrokkenheid

De rentmeesters hebben ook adviezen aan overdragers en opvolgers. Het eerste is: creëer betrokkenheid bij de jonge generatie en begin zo vroeg mogelijk met het proces van overname. “Hoe eerder opvolgers erbij betrokken worden, hoe groter de kans dat de overname goed verloopt”, stelt Scheffer. “Geef ze tijdig zeggenschap en een aandeel in het eigendom. Dan volgen kennis en passie vanzelf.”

Opvolgers moeten daarbij wel beseffen dat het niet altijd een vetpot is. “Het moet bij voorkeur niets kosten”, zegt Scheffer. “Er hoeft geen superwinst te zijn, maar je moet financieel quitte kunnen draaien en een kleine plus kunnen overhouden om te kunnen investeren en als beloning voor de moeite om het voort te zetten.” Als de opvolging niet tijdig geregeld is en er valt bijvoorbeeld iemand weg, dan zijn eventuele opvolgers niet voorbereid. Ze worden dan voor het blok gezet. Een opvolging van een familielandgoed is ingewikkeld, legt Ten Cate uit. “Je kunt er daarom niet vroeg genoeg mee beginnen. Daar staat of valt álles mee, zeker bij een onverdeelde boedel. Als je er te laat mee begint, moet je soms overhaaste besluiten nemen met alle fiscale en financiële gevolgen van dien. Als je er vroeg mee begint
kunnen opvolgers er ook ingroeien.”

Hoe betrek je de jonge generatie bij het landgoed? Het is immers niet iedereen gegeven om op te groeien op het landgoed. De rentmeesters hebben daar diverse adviezen voor. Ten Cate: “Ga bijvoorbeeld met de jonge eigenaren eens in de zoveel tijd in het bos lopen of pak een gezamenlijk project aan, zoals de aanplant van een perceel bos.” Scheffer: “Wat helpt is als er bijvoorbeeld een vakantiewoning op het landgoed is, waar een of meer opvolgers met hun gezinnen kunnen verblijven en kunnen genieten van het landgoed, als pied-a-terre, en dan dagelijks zien wat er op het landgoed gebeurt. Dan bouw je een band op.”

Het is vervolgens de vraag wie er kartrekker kan zijn als beheerder of directeur van het landgoed. Ouders zien lang aankomen welk kind veel interesse heeft en betrokken is, maar wel graag een eigen leven wil leiden, constateert Schurer. Het zou mooi zijn deze kwaliteiten in te zetten om kartrekker te worden van het proces van overname,
zonder daar privileges aan te ontlenen. Tijdens het proces van overname ontstaat een nieuwe situatie, zeker als een potentiële opvolger op het Huis gaat wonen. De verhoudingen tussen de familieleden veranderen dan. Schurer: “Eerst kwam je bij je ouders of grootouders die eigenaar waren, maar dan bij je zus of broer, dat ligt emotioneel anders. Dat vergt best wel veel van de familie. Die moeten het de persoon ook gunnen.”

Contract voor 25 jaar

De nieuwe eigenaren tekenen bij opvolging een contact voor vijfentwintig jaar bezit en instandhouding, want alleen dan gelden de fiscale NSW-­faciliteiten. Dat is een  voorrecht, maar dat kan ook een last worden, geven de rentmeesters aan. Het is zaak om goed vast te leggen hoe het geregeld wordt als een van de eigenaren eruit wil stappen. Dat zorgt vaak voor spanningen in de familie, onder andere omdat de andere eigenaren er financieel voor opdraaien. Het is belangrijk om het zo te regelen dat de uittreder dat niet doet vanwege financieel gewin, adviseert Ten Cate. “Nieuwe eigenaren moeten de intentie hebben om niet te verkopen. Een optie is om daarom af te spreken dat de uittreder dezelfde waarde ontvangt als waarvoor hij of zij is ingestapt. Maar er kunnen omstandigheden zijn dat een van de eigenaren niet anders kan. In dat geval zou er een hogere waarde kunnen gelden.

Schurer oppert de vraag wat überhaupt de waarde van een aandeel in een landgoed is. “Het financieel rendement is meestal klein en wat krijg je er naast het eigenaarschap meer voor terug? Een paar keer per jaar een bijeenkomst op het landgoed en vrije toegang? Vrije toegang heb je toch al als het een NSW­-landgoed is.” De rentmeester geeft aan dat zulke discussies veel minder speelden bij de oudere generatie.

Vraag advies

Een overnameproces van een landgoed is zo ingewikkeld dat het niet verantwoord is om dat helemaal zelf te regelen. ‘Schakel adviseurs in’, benadrukken de drie rentmeesters. Allereerst is de rentmeester een goede adviseur. “Extern advies is heel relevant”, stelt Scheffer. “Het geeft meer inzicht in je eigen situatie. Een rentmeester kijkt breder. Binnen de NVR zeggen we ‘generalisme is ons specialisme’. Daarnaast heeft iedere rentmeester zijn of haar specialismen.” Maar je moet als beherend  rentmeester niet alles zelf helemaal willen doen, vindt Schurer. Hij adviseert om een NSW-­specialist in te schakelen. “Dat is een must”, stelt hij. “Als rentmeester moet je kunnen doorverwijzen naar specialisten.”

Ten Cate kent goede voorbeelden van overnames waar de betrokkenen ook een onafhankelijk persoon inschakelden, een vertrouwenspersoon waarbij elk familielid diens verhaal kwijt kan, ook van de koude kant. “Het mooiste is om iemand te vragen die de familie goed genoeg kent, maar niet direct een belang heeft bij één van de  familieleden.” Overname van een landgoed is complex, maar ook boeiend. Schurer noemt nog een belangrijke voorwaarde voor potentiële opvolgers: “Je moet er vooral zin in hebben.”

Download hier het artikel in Pdf-bestand: ‘De Landeigenaar – Je kunt niet vroeg genoeg beginnen met overname

Medewerkers (1)

Adviseur Johannes ten Cate
Johannes
ten Cate
Rentmeester (fiscaal-jurist)