Samen werken aan een veilige, gezonde en duurzame leefomgeving?
- BezoekadresKelvinbaan 40 (2e etage), 3439 MT Nieuwegein
- PostadresPostbus 1475, 3430 BL Nieuwegein
- Telefoon030-2311377
- E-mailinfo@lbpsight.nl
2020 – 2023
BREEAM In-Use voor Sagax
Bepalen toekomstbestendigheid bestaande gebouwen
Vastgoedinvesteerder Sagax zocht in 2019 een partij die zeven utiliteitsgebouwen kon toetsen aan de BREEAM-NL In-Use-kwalificatie. Erik de Jong, adviseur bouwfysica en duurzaamheid, bezocht de gebouwen en startte zijn speurtocht naar duurzame voorzieningen in acht categorieën.
Vastgoedinvesteerder Sagax wil graag toekomstbestendige, duurzame gebouwen in haar portefeuille hebben. Om gebouwen te toetsen en te vergelijken gebruikt dit bedrijf het BREEAM-keurmerk. Dit keurmerk beoordeelt een gebouw in verschillende duurzaamheidscategorieën. Erik de Jong begeleidde de quickscan van zeven gebouwen van Sagax in Terneuzen en Hoofddorp, en de uiteindelijke BREEAM-certificering van vijf ervan. Een speurtocht naar isolatie, waterbesparend sanitair en prettig verlichte werkplekken.
Streven naar ‘Very Good’
Erik: “De BREEAM-kwalificatie heeft zeven niveaus. Van Unclassified tot Outstanding. Sagax heeft als doel haar vastgoed naar een score van hoger dan 55% (Very Good) te brengen.” Daarvoor moesten de gebouwen Asset-punten verzamelen in acht categorieën.
“Gezondheid is een van die categorieën”, licht Erik toe. “Daarbij kijk je bijvoorbeeld of je de verwarming en ventilatie voor een werkplek apart kunt regelen en hoe licht de werkruimte is. Op een werkplek in een kantoor is de norm 500 lux voor kunstlicht. In sommige gebouwen waren er plekken donkerder dan dat. Dat betekent dat die lager scoorden in de gezondheidscategorie.”
De andere categorieën die Erik toetste waren Energie, Transport, Water, Materialen, Afval Landgebruik & ecologie en Vervuiling. Erik: “Na een quickscan werd duidelijk dat twee gebouwen de score ‘very good’ niet konden halen.” Dit was verklaarbaar. De laag scorende panden waren multitenant en daarmee was het afwerkingsniveau niet in alle verhuurbare units even duurzaam. “Dan is het moeilijk om hoog te scoren”, legt Erik uit. “Voor alle panden was het lastig om op het thema Energie hoog te scoren. Voor de kantoorfuncties binnen het gebouw werd vaak een heel goede energieprestatie behaald met bijna de maximale punten. Voor de ruimten met industriefunctie was dit niet mogelijk door de voorgeschreven rekenmethode.”
Excellent voor pand in Hoofddorp
Vijf van de gebouwen van Sagax die door LBP|SIGHT zijn beoordeeld, haalden de score van 55% of hoger wel. Een van de gebouwen scoorde zelfs hoger: 70,35%. Daarmee kreeg dit pand de score Excellent. Dat kwam volgens Erik doordat het gebouw overall duurzamer was ingericht: “Er is niet echt een thema dat er direct uitspringt. Sommige van de gebouwen met een score van Very Good waren gasloos. Andere weer niet. Het is vooral een kwestie van overal punten verzamelen. Bijvoorbeeld door het aanbrengen van voorzieningen voor fietsers of mensen met een beperking, maar ook met het besparen van water.”
Veel foto’s maken
Om een zorgvuldige analyse te maken van de zeven gebouwen van Sagax reisde Erik meerdere keren naar de locaties: “In alle panden ben ik drie keer geweest. De eerste keer voor de quickscan, daarna voor een tweede inspectie, want er is altijd wel iets wat je nog niet volledig in beeld hebt.” Tijdens zijn bezoek maakte Erik veel foto’s: “Daarmee kan ik aantonen welke voorzieningen er aanwezig zijn.”
Een paar voorbeelden van de onderwerpen die Erik fotografeert: zonwering, cv-ketels, kranen, isolerende maatregelen en groen in en rond het gebouw. Erik bekeek ook de sanitaire voorzieningen: “Dan zoek ik bijvoorbeeld naar maatregelen, zoals waterbesparende kranen of een spoelkeuzeknop bij de toiletten. Voor een goede BREEAM-score is het ook belangrijk dat er waterafsluiters zijn, zodat je wasbakken of tappunten kunt vervangen zonder het water van het hele pand af te sluiten.”
Coördinatie met huurders
Erik pakte voor dit project niet alleen de bewijslast op. Hij had ook een coördinerende rol en schakelde met de huurders van de panden: “Voordat ik de rondgang door een gebouw doe, zit ik altijd met mijn contactpersoon aan tafel. Meestal is dat de huurder van het gebouw. Daar leg ik ook aan uit hoe BREEAM werkt. Dan pakken we de creditlijst erbij, ook om te kijken of de huurder bepaalde documenten heeft die wij nog missen om de bewijslast voor de certificering compleet te krijgen. De BREEAM-kwalificatie kan ook interessant zijn voor huurders die stappen willen zetten in het verduurzamen van hun bedrijf.”
Dossiervorming voor de assessor
BREEAM-certificaten worden uitgereikt door de Dutch Green Building Council (DGBC). Erik: “Een onafhankelijke assessor beoordeelt de bewijslast en stuurt deze door naar de DGBC. De DGBC reikt daarna het certificaat uit. Ik combineerde de foto’s met bouwtekeningen, metingen en berekeningen voor het gebouw. Dit vormde de bewijslast voor het assessment. De assessor bezocht ook de locaties. Daar was ik bij, zodat zij direct vragen kon stellen.”
BREEAM gebruiken om kansen te zien
Sagax heeft hiermee vijf extra panden binnen haar portefeuille BREEAM-gecertificeerd, die de waarde van hun investering ondersteunen. Erik: “Deze BREEAM-certificaten zijn een jaar geldig en je mag ze twee keer kosteloos verlengen. Na drie jaar moet de certificering opnieuw gebeuren.” De certificering up-to-date houden is niet alleen bruikbaar om de toekomstbestendigheid van gebouwen aan te tonen. Het is ook een mooie checklist om een gebouw nog duurzamer in te richten. Erik: “Als je de creditlijst erbij pakt, zie je direct waar de kansen voor een pand liggen. We gebruiken de BREEAM-kwalificatie op die manier ook bij renovatieprojecten.”
Over Sagax
Sagax is een vastgoedonderneming met als doelstelling het beleggen in commercieel vastgoed, voornamelijk in het bedrijfsruimte- en industrieel segment, en sinds 2016 actief in Nederland. De totale vastgoedportefeuille van Sagax bestaat uit 751 objecten met een vloeroppervlakte van 3.895.000 m², gelegen in Zweden, Finland, Denemarken, Duitsland, Frankrijk, Nederland en Spanje.