Samen werken aan een veilige, gezonde en duurzame leefomgeving?
- BezoekadresKelvinbaan 40 (2e etage), 3439 MT Nieuwegein
- PostadresPostbus 1475, 3430 BL Nieuwegein
- Telefoon030-2311377
- E-mailinfo@lbpsight.nl
2017-2023
The Minister, Rijswijk
Een nieuw bestemmingsplan en advies op gebied van bouwfysica, akoestiek en brandveiligheid
The Minister: oorspronkelijk een kantoorgebouw, nu een woontoren met 310 appartementen. LBP|SIGHT verzorgde het bestemmingsplan en adviseerde bij het ontwerpproces en de realisatie van het woongebouw. Het meest opmerkelijke advies om dit project rendabel te maken: de toren tien meter verhogen.
Projectontwikkelaar Reshape Properties kocht in 2016 de Winston Churchill Tower: een leegstaande kantoortoren van 72 meter hoog waar eerder COA en Shell Pensioenfonds in huisden. Het doel: het kantoorgebouw ombouwen tot woontoren.
Reshape Properties schakelde LBP|SIGHT in om voor deze ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan op te stellen en deel te nemen in het ontwerpteam om het plan verder uit te werken. Emiel van Wassenaar, senior adviseur brandveiligheid & bouwfysica en zijn team verzorgden dit plan en adviseerden de aannemer (Kondor Wessels Amsterdam) bij de transformatie van dit statige gebouw in Rijswijk.
Nieuw bestemmingsplan
Emiel: “Om de transformatie mogelijk te maken hebben we een nieuw bestemmingsplan opgesteld en verschillende onderliggende onderzoeken uitgevoerd, zoals het windhinderonderzoek en het bezonningsonderzoek. Dit was uitdagend omdat het gebouw per saldo twee extra verdiepingen kreeg: die extra hoogte heeft consequenties voor de laagbouw in de omgeving.” Om zorgen bij omwonenden weg te nemen werden ook gesprekken gevoerd met betrokken partijen, waaronder de VVE’s van omliggende gebouwen.
Gevolgen voor omwonenden
“Een van de onderwerpen van gesprek was een parkeerdek met zonnepanelen”, zegt Emiel. “Naast The Minister staan drie andere hoge torens. De bewoners daarvan waren bang voor hinderlijke reflecties van de zonnepanelen op hun gevels.” Om die angst weg te nemen deden we één van de eerste reflectie-onderzoeken in Nederland. Emiel: “We hebben de reflecties van het zonlicht op de gevels van de woningen inzichtelijk gemaakt. Daarbij bekeken we voor twee dagen in ieder jaargetijde of de stand van de zon in combinatie met de stand van de zonnepanelen storende reflecties oplevert. Dit was voor The Minister en de omliggende bestaande woongebouwen gelukkig niet het geval.”
Naast het reflectie-onderzoek deed ons team ook studies naar de bezonning van de omliggende woningen, verkeerslawaai en windhinder. Emiel: “Omdat The Minister hoger werd, moesten we zeker weten dat we binnen de normen zouden blijven. Zo moeten de bestaande woningen in de omgeving nog steeds voldoende directe zoninstraling krijgen. Daarnaast ontstaan er bij deze hoge gebouwen luchtwervelingen op het maaiveld. Het is zeker voor een woongebouw belangrijk dat je in de luwte het gebouw kan bereiken – het windklimaat op het naastgelegen fietspad en bij de toegang tot het gebouw moet goed en veilig zijn. In het geval van The Minister adviseerden we het plaatsen van schermen en heggen.”
Tien meter hoger om extra voorzieningen rendabel te maken
Bij de start van de bouw was The Minister tweeënzeventig meter hoog. Een ongunstige hoogte voor de projectontwikkelaar, volgens Emiel: “Voor woontorens vanaf zeventig meter gelden extra brandveiligheidseisen, zoals een sprinklerinstallatie en een centraal meldsysteem. De investeringen in deze extra voorzieningen zijn alleen rendabel als er extra woonlagen bij komen.”
Daar lag dan ook de oplossing. “The Minister werd verhoogd met enkele verdiepingen, ongeveer tien meter”, vertelt Emiel. Per saldo zijn er twee verdiepingen bij gekomen: er is één verdieping gesloopt en er zijn drie nieuwe lagen toegevoegd. “De opbrengst van deze extra woningen compenseert voor de kosten van de extra brandveiligheidsvoorzieningen.”
De hoogte van het gebouw vroeg ook om een maatwerk blusoplossing. “In een hoge toren moet de brandweer ook op de hogere verdiepingen kunnen blussen”, legt Emiel uit. “Met water uit de brandkraan op de begane grond red je dat niet. Daarvoor is de druk te laag. Daarom staan er in The Minister drie pompen. Die zorgen dat er druk op het blusleidingssysteem en aansluitpunten op de hogere verdiepingen staat.”
Geluidisolatie voor bovenste verdiepingen
Het verhogen van The Minister met per saldo twee verdiepingen werd een pittige opdracht voor de architect. Deze vroeg LBP|SIGHT om mee te denken. Emiel: “De bestaande constructie was niet toegerust op meer gewicht. De bouw moest zo licht mogelijk blijven.” Maar de lichte materialen mochten niet afdoen aan het wooncomfort.
Emiel: “Om geluidhinder te voorkomen gebruik je het liefst dikke betonnen muren, maar dat kon hier niet. Meestal geldt voor woontorens: hoe hoger je komt, hoe duurder de appartementen. De kopers van dit soort appartementen zijn het meest kritisch. Dus we moesten slim kijken naar wat wel en niet kon.”
Goed puzzelen binnen de bestaande constructie
Bij herbestemmingen van bestaande gebouwen is het een uitdaging om een veilig vluchtconcept te ontwerpen: je bent immers gebonden aan het bestaande casco. Emiel: “Bij een bestaand gebouw ben je wat beperkter in je mogelijkheden. Aan de betonconstructie kun je niks veranderen, dus je moet goed puzzelen.”
Dat puzzelen is veelal nodig om te zorgen dat het gebouw na herbestemming veilig blijft. Emiel: “Voor The Minister zaten bijvoorbeeld de trappenhuizen op een logische plek voor open kantoorruimtes. Dit betekent niet automatisch dat die indeling ook logisch is voor een ontwerp met woningen: er kunnen dan extra veiligheidsmaatregelen nodig zijn, zodat iedereen bij brand tijdig het gebouw uit kan.”
Innovatieve noodstroomvoorziening
Voor hoogbouwprojecten is een sprinklerinstallatie vereist met een verhoogde betrouwbaarheid. Emiel: “Er moeten daarom twee pompen in het gebouw aanwezig zijn, elk met een aparte stroomvoorziening. Doorgaans wordt een dieselaangedreven tweede pomp toegepast of wordt er gekozen voor een noodstroomaggregaat (NSA). Zo’n pomp moet proefdraaien, wat zorgt voor veel lawaai en uitlaatgassen. Uiteindelijk was zo’n dieselaangedreven voorziening niet toepasbaar in het project en hebben we voorgesteld om een accupack te gebruiken.” Dit was de eerste keer dat dit in Nederland werd toegepast. “Het was een heel traject om samen met de inspectie-instelling, de leverancier en de brandweer de veiligheidseisen te bepalen. Op basis hiervan is een passende, eigentijdse noodstroomvoorziening gerealiseerd.”
Betrokkenheid tijdens de bouw
Ook tijdens de bouw bleven we betrokken bij het project. Emiel: “Gedurende het bouwproces hebben we diverse uitvoeringsvragen beantwoord. Ook keken we mee als er tijdens de bouw verrassingen aan het licht kwamen. Daarnaast hebben we op het moment van oplevering akoestische metingen uitgevoerd om te controleren of de geluidisolatie voldeed aan de vooraf vastgestelde uitgangspunten en hebben we de wettelijk verplichte energielabels verzorgd. Nu (red. maart 2023) zijn we nog bezig met nametingen voor geluid en isolatie. Als je iets bedacht hebt, wil je ook zeker weten dat dat gerealiseerd is.”
De oplevering van de appartementen in The Minister was in april 2023. Emiel kijkt terug op een heel divers en innovatief project: “Van het bestemmingsplan tot een deur die niet goed in de rubbers hangt. We hebben in dit project veel aangetipt.”
Over de opdrachtgevers
Reshape Properties BV
Projectontwikkelaar Reshape Properties herontwikkelt gebouwen en locaties. Gebouwen krijgen een andere functie of worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Dit doet Reshape altijd met het doel om er een betere plek van te maken.
Kondor Wessels Amsterdam (KWA)
Kondor Wessels Amsterdam is een Amsterdamse bouwonderneming en onderdeel van bouwconcern VolkerWessels. Op het gebied van renovatie en onderhoud is de onderneming gespecialiseerd in het aannemen, voorbereiden en realiseren van complexe binnenstedelijke bouwprojecten in de utiliteits- en woningbouw.
Andere betrokken partijen